Relevancia del CFDI en la adquisición de bienes inmuebles

Uno de los principales riesgos que surge en le compra de un inmueble es cuando el adquirente no recibe o no conserva el CFDI que ampara la compra. Aunque la escritura pública y demás documentos notariales constituyen elementos fundamentales para acreditar la operación jurídica, no debe perderse de vista la importancia de contar con el comprobante fiscal correspondiente, particularmente cuando se pretende demostrar el costo de adquisición para efectos fiscales.

La problemática cobra mayor relevancia cuando transcurren varios años entre la compra y la venta. En ese momento, el contribuyente puede encontrarse con dificultades para obtener nuevamente la documentación o para acreditar ante la autoridad fiscal el costo que efectivamente pagó.

Precisamente, la Procuraduría de la Defensa del Contribuyente (PRODECON) ha revelado que hay casos relacionados con contribuyentes que adquirieron inmuebles después de 2014 y que no recibieron el CFDI correspondiente de parte de desarrolladores, inmobiliarias o personas físicas con actividad empresarial. Ante esta situación, la PRODECON planteó al Servicio de Administración Tributaria (SAT) la posibilidad de ampliar el mecanismo previsto en la regla 2.7.1.20. de la Resolución Miscelánea Fiscal para permitir que, al momento de la posterior venta del inmueble, el notario pudiera incorporar el complemento correspondiente a la operación y de acuerdo a la Procuraduría la respuesta de la autoridad fiscal fue que no tenía contemplado modificar dicha regla, señalando que la problemática deriva del incumplimiento de la obligación de emitir el CFDI por parte del enajenante y que flexibilizar el mecanismo podría incentivar ese incumplimiento.

Más que un requisito: una medida de prevención

Contar desde el inicio con el CFDI de adquisición permite al propietario integrar un expediente fiscal sólido del inmueble. Idealmente, dicho expediente debe conservar, además del CFDI, la escritura pública, comprobantes de pago, documentación relacionada con construcciones o mejoras, avalúos y aquellos gastos que puedan tener relevancia fiscal.

Esto cobra especial importancia porque el artículo 120 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta establece el procedimiento para determinar el impuesto derivado de la enajenación de bienes. En términos generales, se parte de la ganancia obtenida después de disminuir las deducciones autorizadas, y posteriormente se aplica el procedimiento previsto por la ley considerando, entre otros elementos, los años transcurridos entre la adquisición y la enajenación.

Por ello, recibir una correcta asesoría fiscal para una operación inmobiliaria no es conveniente sólo cuando se decide vender el inmueble; sino desde su adquisición.

La adquisición de un inmueble representa una inversión patrimonial importante y, por su naturaleza, sus efectos fiscales pueden extenderse durante muchos años. Obtener y conservar oportunamente el CFDI de la operación permite contar con un elemento documental esencial para respaldar el costo de adquisición y facilitar, llegado el momento, la correcta determinación del impuesto por la venta.

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